Wer das Gewerbemietrecht verstehen will, muss einige Grundsätze kennen. Auf diese Ratschläge sollten Sie vor der Unterschrift eines Gewerbemietvertrages achten.
Im Gewerbemietrecht bestehen viel weniger rechtliche Vorgaben als im Wohnmietrecht. Kündigungsschutz, Mietspiegel und andere Einschränkungen sind ohne Belang. Diese Freiheit kann ein Vorteil oder ein Nachteil für Sie sein – sowohl als Gewerbemieter wie auch als Vermieter. Es gilt, den rechtlichen Spielraum im eigenen Sinn zu nutzen. Andernfalls ist es die Gegenseite, die von der Vertragsfreiheit profitiert. „Mieter von Gewerberäumen sollten deshalb ihren Mietvertrag genau studieren und gegebenenfalls vorab rechtlich prüfen lassen, bevor sie unterschreiben“, warnt der Kölner Rechtsanwalt Michael Wübbe, der auf Gewerbemietrecht spezialisiert ist.
Der Mietvertrag sollte vor Vertragsschluss genau studiert werden. Quelle: Udo Domnick / pixelio.de
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Urkunde selbst ergeben. Die Mietvertragsurkunde muss von beiden Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Wird die gesetzliche Schriftform nicht beachtet, so ist der Vertrag dennoch wirksam. Der Schriftformverstoß führt aber dazu, dass das Mietverhältnis ungeachtet der vereinbarten Vertragslaufzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar ist. Dieser Umstand kann für die Partei, die sich auf ein langfristiges Mietverhältnis aufgrund umfangreicher Investitionen oder zur Sicherung des Standortes verlassen hat, existenzvernichtend sein.
Folgende Punkte sollten klar geregelt werden:
1. Mietparteien und Objekt
Anwalt Michael Wübbe
Prüfen Sie genau, wer Ihr Vertragspartner ist. Das gilt besonders dann, wenn Vermieter und Eigentümer des Objekts nicht identisch sind. Gegebenenfalls sollte man sich hier einen Grundbuchauszug besorgen, rät Anwalt Wübbe. Wichtig ist es auch, den Vertragsgegenstand genau zu bezeichnen. Sie sollten mit Ihrem Vermieter ebenfalls einen Baukostenzuschuss aushandeln. In dem Vertrag sollte auch genau bezeichnet sein, welche Räume und gegebenenfalls Gegenstände (Ladentheke oder Regale) vermietet werden.
2. Mietdauer
Die Mietzeit kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Dabei ist zu beachten, dass sich Um- und Einbauten erst nach einiger Zeit amortisieren und die Vertragslaufzeit deshalb nicht zu kurz sein sollte. Die typische Vertragslaufzeit beträgt fünf bis zehn Jahre, eine kürzere Dauer ist aber je nach Betreiberkonzept empfehlenswert. Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit von zwei Jahren, können Sie während dieser Zeit nicht vorher ordentlich kündigen. Als Mieter sollten Sie an die Möglichkeit der Vereinbarung einer Verlängerungsoption denken, rät Anwalt Wübbe. Es empfiehlt sich die rechtzeitige Neuverhandlung von Mietverträgen noch vor deren Ablauf. Wenn Sie ein einseitiges Sonderkündigungsrecht für den Fall aushandeln, dass sich das Geschäft nicht mehr rentiert oder Zahlungsschwierigkeiten auftreten, profitiert auch Ihr Vermieter dadurch, dass ihm keine Mietrückstände entstehen. Die Voraussetzungen für den Eintritt eines Sonderkündigungsrechts müssen aber ganz genau definiert werden, um späteren Streit zu vermeiden, betont Wübbe. Für den Mieter ist es ebenfalls immer günstig, wenn er sich in dem Vertrag das Recht einräumen lässt, einen Untermieter oder Nachmieter zu stellen.
3.Beendigung
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für Mieter. Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben. Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu fünf Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.
Beendigung Gewerbemietvertrag
4. Kündigung
Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar. Was ein wichtiger Grund ist, sollte beispielhaft in den Vertrag aufgenommen werden.
5.Mietzahlungen
Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Diese Freiheit wird lediglich durch das allgemeine Mietwucherverbot begrenzt. Deshalb sollten die ortsüblichen Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein. Die Änderung des Mietzinses muss durch schriftliche Erklärung geltend gemacht werden. In der Regel ist bei Gewerbemieten eine jährliche Erhöhung vorgesehen. Sie sollten daher deren maximale Höhe gut kalkulieren und genau im Blick haben, woran sich die jährliche Anpassung orientiert. „Wirtschaftlicher Misserfolg berechtigt nicht zur vorzeitigen Vertragsauflösung“, warnt Wübbe: „Wer sich hier verplant, dem bleibt oft nur der Weg in die Insolvenz.“
Bei Mietverträgen ist zu beachten:
Ist der Raum für den Betrieb tatsächlich geeignet?
Besteht Klarheit über die Vertragsparteien? Sind die wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt?
Schriftform beachten
Ist das Mietobjekt hinreichend beschrieben? Ist die vorgesehene Nutzung vertraglich abgesichert?
Sind Mietzins und Nebenkosten eindeutig geregelt?
Welche Formen der Mietanpassung gibt es?
Wer ist für die Instandhaltung zuständig?
Ist eine Kaution oder eine sonstige Sicherheitsleistung zu stellen?
Betriebskostenabrechnung: Sind die einzelnen Posten aufgeführt?
Sonderkündigungsrecht
Soll der Mietvertrag mit einem Ersatzmieter fortgeführt werden können?
Ist der Konkurrenzschutz gewährt und eine ausreichende Außenwerbung gestattet?
Sind Instandsetzung und Instandhaltung eindeutig festgelegt?
Behördliche Genehmigungen: Wie wirkt der Vermieter mit?
6. Mietvertragsart
Achten Sie darauf, ob eine Festmiete, eine umsatzabhängige Miete, eine Staffel- oder eine Indexmiete erhoben wird. Auch Kombinationen aus Fest- und Umsatzmiete sind denkbar.
7. Vertragszweck
Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig eine Zweckbestimmung. Damit Sie einen Markt betreiben können, muss die Nutzungsart im Vertrag vereinbart sein. Wichtig ist, dass das Objekt für den vorgesehenen Zweck baulich tauglich ist und den behördlichen Auflagen entspricht. Hier ist auch an Umweltschutzmaßnahmen gegen Lärm, Erschütterung und Luftverschmutzung zu denken.
Die Betriebskosten können die Vertragspartner frei aushandeln. Quelle: Tim Reckmann / pixelio.de
8. Betriebskosten
Ein Punkt, bei dem es häufig zu Streit kommt, ist die Umlage der Betriebskosten. „Es gibt – anders, als die meisten Mieter vermuten – keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtung des Mieters, diese Kosten im Ergebnis zu tragen“, klärt der Anwalt auf. Die Vertragspartner können das frei aushandeln. Bei Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllentsorgung und dergleichen ist angemessen, dass diese Posten der Mieter übernimmt, weil er sie auch produziert. Der Vermieter muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres vorlegen, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde (BGH, Az.: XII ZR 22/07).
9. Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Mietobjekts
Oft wird für die Instandhaltung der Gewerberäume vereinbart, dass der Vermieter für „Dach und Fach“ zuständig ist, während der Mieter sich um den Rest kümmern muss. „Unter ‚Dach und Fach‘ versteht man die sogenannte Außenhaut eines Gebäudes, also Dachflächen und Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür sowie die tragenden Teile eines Gebäudes“, erläutert Wübbe. Auch der Zustand der Räume, in welchem der Mieter diese während der Laufzeit des Vertrages zu halten und nach Vertragsende zurückzugeben hat, bedarf der Vereinbarung. Die sogenannten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen etc.) gehören an sich auch in den Rahmen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Wie im Wohnraummietrecht sind Formularklauseln mit starrem Fristenplan auch in einem gewerblichen Mietvertrag unzulässig.
Konkurrenzschutz
10. Vertragliche Absicherung
Der Zweck, zu dem Sie die Räume mieten, sollte aus dem Vertrag hervorgehen. Zwar besteht laut Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10). Dennoch – die genaue Beschreibung des Vertragszweckes sichert Ihnen den Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment. Wübbe: „Besser ist es, wenn man sich den Konkurrenzschutz und seinen Umfang vertraglich explizit zusichern lässt.“ Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Auch ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag ist der Mieter berechtigt, weniger zu zahlen, wenn sein Vermieter auch mit Konkurrenten ins Geschäft kommt (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Denn dies stellt einen Mangel der Mietsache dar (BGH, Az.: XII ZR 117/10).
11. Inventar und Immobilienübergabe
Wenn Sie Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel die Theke mitmieten, sollte ein exaktes Verzeichnis der einzelnen Inventargegenstände mit Beschreibung als Anlage beigefügt werden. Sorgen Sie für eine korrekte Dokumentation bei der Ladenübergabe. Ein Übergabeprotokoll verhindert Streit wegen Beschädigungen.
Klären Sie vor der Unterschrift, ob Sie Werbung anbringen dürfen. Quelle: Alexander Klaus / pixelio.de
12. Werbeschilder
Sie haben als Mieter keinen Anspruch auf die Installation von Werbeschildern oder Leuchtreklame außerhalb der von Ihnen angemieteten Räume. Klären Sie vor der Unterschrift, wo Sie Werbung anbringen möchten. Wenn die Anbringung vertraglich vereinbart ist, muss Ihr Vermieter die baurechtlichen Genehmigungen einholen.
13. Rückbauverpflichtungen
Oft ist es erforderlich, an den Räumlichkeiten bauliche Veränderungen vorzunehmen. Hierbei gilt es zu beachten, dass bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich sind. Eventuelle Umbaumaßnahmen sollten daher möglichst vorab mit dem Vermieter besprochen und geregelt werden. Des Weiteren ist zu bedenken, dass sich mit fortschreitender Mietzeit die Notwendigkeit für weitere Umbaumaßnahmen ergeben kann. Es empfiehlt sich daher, in den Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Vermieter zu weiteren Umbaumaßnahmen seine Zustimmung dem Grundsatz nach erteilen muss beziehungsweise diese nur aus wichtigem Grund vermeiden kann. Schließlich ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu berücksichtigen, dass vom Mieter vorgenommene Veränderungen an den angemieteten Räumlichkeiten im Regelfall beim Auszug wieder entfernt werden müssen. Dies kann gerade bei einer späteren Veräußerung der Räume zu Problemen mit den Erwerbern führen. Auch hierzu sollte der Mietvertrag eine Regelung treffen. Hier bietet sich eine Formulierung an, wonach der Mieter zum Rückbau nicht verpflichtet ist.
Wer das Gewerbemietrecht verstehen will, muss einige Grundsätze kennen. Auf diese Ratschläge sollten Sie vor der Unterschrift eines Gewerbemietvertrages achten.
Im Gewerbemietrecht bestehen viel weniger rechtliche Vorgaben als im Wohnmietrecht. Kündigungsschutz, Mietspiegel und andere Einschränkungen sind ohne Belang. Diese Freiheit kann ein Vorteil oder ein Nachteil für Sie sein – sowohl als Gewerbemieter wie auch als Vermieter. Es gilt, den rechtlichen Spielraum im eigenen Sinn zu nutzen. Andernfalls ist es die Gegenseite, die von der Vertragsfreiheit profitiert. „Mieter von Gewerberäumen sollten deshalb ihren Mietvertrag genau studieren und gegebenenfalls vorab rechtlich prüfen lassen, bevor sie unterschreiben“, warnt der Kölner Rechtsanwalt Michael Wübbe, der auf Gewerbemietrecht spezialisiert ist.
Quelle: Udo Domnick / pixelio.de
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Urkunde selbst ergeben. Die Mietvertragsurkunde muss von beiden Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Wird die gesetzliche Schriftform nicht beachtet, so ist der Vertrag dennoch wirksam. Der Schriftformverstoß führt aber dazu, dass das Mietverhältnis ungeachtet der vereinbarten Vertragslaufzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar ist. Dieser Umstand kann für die Partei, die sich auf ein langfristiges Mietverhältnis aufgrund umfangreicher Investitionen oder zur Sicherung des Standortes verlassen hat, existenzvernichtend sein.
Folgende Punkte sollten klar geregelt werden:
1. Mietparteien und Objekt
Prüfen Sie genau, wer Ihr Vertragspartner ist. Das gilt besonders dann, wenn Vermieter und Eigentümer des Objekts nicht identisch sind. Gegebenenfalls sollte man sich hier einen Grundbuchauszug besorgen, rät Anwalt Wübbe. Wichtig ist es auch, den Vertragsgegenstand genau zu bezeichnen. Sie sollten mit Ihrem Vermieter ebenfalls einen Baukostenzuschuss aushandeln. In dem Vertrag sollte auch genau bezeichnet sein, welche Räume und gegebenenfalls Gegenstände (Ladentheke oder Regale) vermietet werden.
2. Mietdauer
Die Mietzeit kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Dabei ist zu beachten, dass sich Um- und Einbauten erst nach einiger Zeit amortisieren und die Vertragslaufzeit deshalb nicht zu kurz sein sollte. Die typische Vertragslaufzeit beträgt fünf bis zehn Jahre, eine kürzere Dauer ist aber je nach Betreiberkonzept empfehlenswert. Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit von zwei Jahren, können Sie während dieser Zeit nicht vorher ordentlich kündigen. Als Mieter sollten Sie an die Möglichkeit der Vereinbarung einer Verlängerungsoption denken, rät Anwalt Wübbe. Es empfiehlt sich die rechtzeitige Neuverhandlung von Mietverträgen noch vor deren Ablauf. Wenn Sie ein einseitiges Sonderkündigungsrecht für den Fall aushandeln, dass sich das Geschäft nicht mehr rentiert oder Zahlungsschwierigkeiten auftreten, profitiert auch Ihr Vermieter dadurch, dass ihm keine Mietrückstände entstehen. Die Voraussetzungen für den Eintritt eines Sonderkündigungsrechts müssen aber ganz genau definiert werden, um späteren Streit zu vermeiden, betont Wübbe. Für den Mieter ist es ebenfalls immer günstig, wenn er sich in dem Vertrag das Recht einräumen lässt, einen Untermieter oder Nachmieter zu stellen.
3. Beendigung
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für Mieter. Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben. Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu fünf Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.
Beendigung Gewerbemietvertrag
4. Kündigung
Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar. Was ein wichtiger Grund ist, sollte beispielhaft in den Vertrag aufgenommen werden.
5. Mietzahlungen
Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Diese Freiheit wird lediglich durch das allgemeine Mietwucherverbot begrenzt. Deshalb sollten die ortsüblichen Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein. Die Änderung des Mietzinses muss durch schriftliche Erklärung geltend gemacht werden. In der Regel ist bei Gewerbemieten eine jährliche Erhöhung vorgesehen. Sie sollten daher deren maximale Höhe gut kalkulieren und genau im Blick haben, woran sich die jährliche Anpassung orientiert. „Wirtschaftlicher Misserfolg berechtigt nicht zur vorzeitigen Vertragsauflösung“, warnt Wübbe: „Wer sich hier verplant, dem bleibt oft nur der Weg in die Insolvenz.“
Bei Mietverträgen ist zu beachten:
6. Mietvertragsart
Achten Sie darauf, ob eine Festmiete, eine umsatzabhängige Miete, eine Staffel- oder eine Indexmiete erhoben wird. Auch Kombinationen aus Fest- und Umsatzmiete sind denkbar.
7. Vertragszweck
Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig eine Zweckbestimmung. Damit Sie einen Markt betreiben können, muss die Nutzungsart im Vertrag vereinbart sein. Wichtig ist, dass das Objekt für den vorgesehenen Zweck baulich tauglich ist und den behördlichen Auflagen entspricht. Hier ist auch an Umweltschutzmaßnahmen gegen Lärm, Erschütterung und Luftverschmutzung zu denken.
frei aushandeln.
Quelle: Tim Reckmann / pixelio.de
8. Betriebskosten
Ein Punkt, bei dem es häufig zu Streit kommt, ist die Umlage der Betriebskosten. „Es gibt – anders, als die meisten Mieter vermuten – keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtung des Mieters, diese Kosten im Ergebnis zu tragen“, klärt der Anwalt auf. Die Vertragspartner können das frei aushandeln. Bei Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllentsorgung und dergleichen ist angemessen, dass diese Posten der Mieter übernimmt, weil er sie auch produziert. Der Vermieter muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres vorlegen, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde (BGH, Az.: XII ZR 22/07).
9. Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Mietobjekts
Oft wird für die Instandhaltung der Gewerberäume vereinbart, dass der Vermieter für „Dach und Fach“ zuständig ist, während der Mieter sich um den Rest kümmern muss. „Unter ‚Dach und Fach‘ versteht man die sogenannte Außenhaut eines Gebäudes, also Dachflächen und Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür sowie die tragenden Teile eines Gebäudes“, erläutert Wübbe. Auch der Zustand der Räume, in welchem der Mieter diese während der Laufzeit des Vertrages zu halten und nach Vertragsende zurückzugeben hat, bedarf der Vereinbarung. Die sogenannten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen etc.) gehören an sich auch in den Rahmen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Wie im Wohnraummietrecht sind Formularklauseln mit starrem Fristenplan auch in einem gewerblichen Mietvertrag unzulässig.
Konkurrenzschutz
10. Vertragliche Absicherung
Der Zweck, zu dem Sie die Räume mieten, sollte aus dem Vertrag hervorgehen. Zwar besteht laut Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10). Dennoch – die genaue Beschreibung des Vertragszweckes sichert Ihnen den Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment. Wübbe: „Besser ist es, wenn man sich den Konkurrenzschutz und seinen Umfang vertraglich explizit zusichern lässt.“ Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Auch ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag ist der Mieter berechtigt, weniger zu zahlen, wenn sein Vermieter auch mit Konkurrenten ins Geschäft kommt (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Denn dies stellt einen Mangel der Mietsache dar (BGH, Az.: XII ZR 117/10).
11. Inventar und Immobilienübergabe
Wenn Sie Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel die Theke mitmieten, sollte ein exaktes Verzeichnis der einzelnen Inventargegenstände mit Beschreibung als Anlage beigefügt werden. Sorgen Sie für eine korrekte Dokumentation bei der Ladenübergabe. Ein Übergabeprotokoll verhindert Streit wegen Beschädigungen.
Quelle: Alexander Klaus / pixelio.de
12. Werbeschilder
Sie haben als Mieter keinen Anspruch auf die Installation von Werbeschildern oder Leuchtreklame außerhalb der von Ihnen angemieteten Räume. Klären Sie vor der Unterschrift, wo Sie Werbung anbringen möchten. Wenn die Anbringung vertraglich vereinbart ist, muss Ihr Vermieter die baurechtlichen Genehmigungen einholen.
13. Rückbauverpflichtungen
Oft ist es erforderlich, an den Räumlichkeiten bauliche Veränderungen vorzunehmen. Hierbei gilt es zu beachten, dass bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich sind. Eventuelle Umbaumaßnahmen sollten daher möglichst vorab mit dem Vermieter besprochen und geregelt werden. Des Weiteren ist zu bedenken, dass sich mit fortschreitender Mietzeit die Notwendigkeit für weitere Umbaumaßnahmen ergeben kann. Es empfiehlt sich daher, in den Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Vermieter zu weiteren Umbaumaßnahmen seine Zustimmung dem Grundsatz nach erteilen muss beziehungsweise diese nur aus wichtigem Grund vermeiden kann. Schließlich ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu berücksichtigen, dass vom Mieter vorgenommene Veränderungen an den angemieteten Räumlichkeiten im Regelfall beim Auszug wieder entfernt werden müssen. Dies kann gerade bei einer späteren Veräußerung der Räume zu Problemen mit den Erwerbern führen. Auch hierzu sollte der Mietvertrag eine Regelung treffen. Hier bietet sich eine Formulierung an, wonach der Mieter zum Rückbau nicht verpflichtet ist.